Der Komet 4870 – Seite 3 https://komet-archiv.de/archive/4827/3 Automatisch erkannter Originaltext. Frakturschrift, historische Schreibweisen und Erkennungsfehler können vom Scan abweichen. Zitate bitte am Bild prüfen. Nr. 4870 ach 2261. 669 Postanschrift: Postfach 2261 66930 Pirmasens Telefon 06331/5132-0 Telefax 06331/31480 30. November 1997 Der Komet Gegründet 1883 KOMET Druck- und Verlagshaus GmbH outdo Winzeln, Molkenbrunner Straße 10 66954 Pirmasens Steuern sparen durch die neue Werbungskostenpauschale Als Vermieter sollte der Selbständige seine Gestaltungsmöglichkeiten kennen - 3 BeiM nerla elbständige investieren gerne - u.a. aus Altersver- -Zubehörräume, wie etwa Keller, Waschküchen, Ab- gen den Einzelnachweis führt.ellov orgungsgründen - im Mietwohnungsbau. Aber was stellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Nicht möglich ist - bezogen auf ein einheitlich zu aum jemand weiß: Vermieter haben neuerdings die Trockenräume, Schuppen, Garagen, Wohnzwecken vermietetes Gebäude - die Differen- öglichkeit, zwischen zwei Methoden des steuer- - Wirtschaftsräume, wie etwa Ställe, Scheunen, Ab- zierung für einzelne Wohnungen, denn § 9a EStG indernden Werbungskosten-Abzugs zu wählen. stellräume, stellt auf das Gebäude als solches ab. Beispiel: Der urch die Einführung einer Werbungskostenpau- - Räume, die den Anforderungen des Bauordnungs- Selbständige möchte für sein Mietshaus mit acht chale im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung rechts nicht genügen, nd Verpachtung ergeben sich für sie interessante - Geschäftsräume. Gestaltungsmöglichkeiten, um ihre Miet-Rendite zu rhöhen. Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe zwi- schen 1 und 2 Metern sind nur zur Hälfte anzuset- zen. Beträgt die Raumhöhe unter 1 Meter, entfällt je- der Ansatz. Gehören zur Wohnung Balkone, Log- gien oder Dachgärten, so ist deren Fläche zur Hälfte anzusetzen. Gleiches gilt für Wintergärten und Schwimmbäder. Wohneinheiten, die er nach und nach renoviert, >>splitten«<, für vier (renovierte) Wohnungen den tat- sächlichen Werbungskostenabzug geltend machen und für den Rest die Pauschalierungsregelung an- wenden. Dies ist nicht möglich. Der Pauschbetrag von 42 DM pro qm Wohnfläche ist ein Jahresbetrag. Er wird nicht in voller Höhe, sondern nur zeitanteilig - nach Kalendermonaten - gewährt, wenn das Mietverhältnis nicht das ganze Jahr über besteht, z. B. bei Fertigstellung, Anschaf- fung, Veräußerung oder Nutzungsänderung im Lau- fe eines Jahres. Beispiel: Ein bisher vom Selbstän- digen selbst genutztes Wohnhaus mit einer Nutzflä- che von 150 qm wird ab dem 1. April, also nur 9 Mo- nate im Jahr vermietet. Die pauschal ansetzbaren 4.725 DM. Erst seit 1996 kann der Vermieter von Wohnge- äuden und Eigentumswohnungen anstelle des Einzelnachweises der tatsächlich angefallenen Wer- ungskosten einen Pauschbetrag von 42 DM pro qm Wohnfläche im Jahr geltend machen (§ 9a Satz 1 Nr. 2 EStG; BMF-Schreiben vom 23.9.1997 - IV B3 - Liegen die Voraussetzungen für die Anwendung $2114 - 40/97). Damit sind grundsätzlich alle Auf- des Werbungskosten-Pauschbetrags nur bei einem wendungen außer Schuldzinsen und Abschreibun- Teil des Gebäudes vor und ist eine direkte Zuord- gen abgegolten. Hierzu gehören insbesondere die nung der Aufwendungen zu einem Gebäudeteil aufenden Betriebskosten wie Grundsteuer, Stra- nicht möglich, sind die Aufwendungen nach dem Benreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Ent- Nutzflächenverhältnis den einzelnen Gebäudetei- wässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Schorn- len zuzurechnen. Beispiel: Der Selbständige hat für Werbungskosten betragen (9/12 von 42 DM x 150) = steinreinigung, Hauswart, Treppenreinigung, Fahr- Dachreparaturen an seinem Wohngeschäftshaus stuhlwartung, Hausversicherungen, Gartenpflege, 10.000 DM aufgewendet. Das Gebäude wird wie Die Pauschale kann jedoch auch für die Zeit in Kabelanschluß. Ebenfalls abgegolten sind die Auf- folgt genutzt: Anspruch genommen werden, in der das Mietobjekt wendungen für Reparaturen und größere Erhaltungs- Erdgeschoß: Gewerblich vermietet 100 qm nur übergangsweise nicht vermietet ist und somit aufwendungen. Von der Pauschale nicht erfaßt und 1. Obergeschoß: Als Wohnung vermietet 100 qm Mieteinnahmen nur kurzfristig ausfallen. Dies kann damit zusätzlich absetzbar sind Absetzungen für 2. Obergeschoß: Als Wohnung vermietet 100 qm z. B. bei einem Mieterwechsel der Fall sein. Wichtig Abnutzung (AfA) und für Substanzverringerung (z.B Keller: Abstellräume für die Wohnungen 30 qm ist, daß auch weiterhin eine Vermietungsabsicht be- durch Einwirken höherer Gewalt), erhöhte Abset- 2 Garagen für die Wohnungen insgesamt 30 qm steht. Wird diese aufgegeben, z. B. im Zusammen- ungen, Sonderabschreibungen und Schuldzinsen. now nemmita Sum paut 360 qm hang mit der geplanten Veräußerung des Gebäudes, Grundvoraussetzung für den pauschalen Wer- GemeinschaftsflächenreuA us wird auch die Werbungskostenpauschale nicht bungskostenansatz ist, daß es sich bei dem Miet- (Heizung, Eingangsbereich, Treppen usw.) 60 qm mehr gewährt. cojekt um ein privates Grundstück handelt, das aus- Nimmt der Vermieter für ein Jahr den Pauschbe- schließlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Bei ge- Ergebnis: Bei der Ermittlung der Nutzflächenantei- trag in Anspruch, besteht für ihn durchaus die Mög- erblicher oder freiberuflicher Nutzung sowie bei Ei- le sind die Gemeinschaftsflächen nicht einzubezie- lichkeit, bereits im folgenden Jahr wieder zum Ein- ennutzung ist die Werbungskostenpauschale nicht hen, weil diese nach dem Verhältnis der übrigen Flä- zelkostennachweis überzugehen. Dann ist er aber enwendbar. Auch für Gebäude, die zur vorüberge- chen den Gebäudeteilen anteilig zuzurechnen sind. für insgesamt fünf Jahre an den Einzelnachweis ge- enden Beherbergung von Personen bestimmt sind Von der verbleibenden Gesamtnutzungsfläche ent- z. B. Ferienwohnungen), ist die Inanspruchnahme fallen auf den zu gewerblichen Zwecken vermieteten ces Pauschbetrages ausgeschlossen. Wird ein Gebäudeteil 28 v.H. (100 qm: 360 qm) und 72 v.H Grundstück gemischt - also z. B. auch gewerblich, (260 qm: 360 qm) auf den zu Wohnzwecken vermie- eiberuflich oder zu eigenen Wohnzwecken - ge- teten Gebäudeteil. 2.800 DM (28 v.H von 10.000 DM) utzt, wird die Pauschale nur auf den Flächenanteil können danach als Werbungskosten für den ge- eschränkt, der vermietet wird und Wohnzwecken ent. Ein Arbeitszimmer gilt hierbei als Wohnfläche. Beispiel: Von einem dreigeschossigen Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von 300 qm - 100 qm pro Etage - ist die unterste Etage an einen Steuerberater ermietet, der dort seine Praxis eingerichtet hat. Die berste Etage bewohnt der Selbständige selbst. Die ittlere Etage ist wiederum zu Wohnzwecken an ei- e Familie vermietet. Der Selbständige kann die Werbungskostenpauschale nur für die 100 qm der ittleren Etage zum Ansatz bringen. 420 qm werblich genutzten Gebäudeteil abgezogen wer- den. Die übrigen 7.200 DM sind durch den Pausch- betrag von 8.400 DM (200 qm x 42 DM) abgegolten. Bei der Ermittlung des Pauschbetrags sind die Nutz- flächen des Kellers, der Garagen und der Gemein- schaftsflächen nicht zu berücksichtigen, weil es sich hierbei nicht um Wohnfläche handelt. - Gehören einem Vermieter mehrere Mietshäuser, so kann der Pauschbetrag für einzelne Mietobjekte in Anspruch genommen und für andere Objekte wie bisher der Einzelnachweis an Aufwendungen Zugrunde zu legen ist die Wohnfläche nach den geführt werden. Beispiel: Der Selbständige hat drei Regelungen in der II. Berechnungsverordnung. Mehrfamilienhäuser. Für zwei der Häuser nimmt er Hierzu rechnet in erster Linie die sogenannte Grund- den Pauschbetrag in Anspruch, während er bei dem ache. Nicht in die Wohnfläche einzubeziehen sind: dritten Haus - wegen hoher Erhaltungsaufwendun- bunden. Beispiel: Der Selbständige wählt für die Jahre 1997 und 1998 den Ansatz des Werbungsko- stenpauschbetrages, insbesondere weil er für die in Betracht kommenden Werbungskosten keine Bele- ge sammeln möchte. Für das Jahr 1999 ist aller- dings abzusehen, daß erhebliche Renovierungsar- beiten am vermieteten Gebäude notwendig werden, die in ihrer Höhe die Werbungskostenpauschale von 42 DM pro qm übersteigen. Da die Pauschale un- günstiger ist, zieht der Selbständige für 1998 den Einzelnachweis der Werbungskosten anhand von Belegen vor. An den Einzelnachweis ist er auch in weiteren Veranlagungsjahren bis zum Jahr 2003 ge- bunden. Erst im Jahre 2004 kann er wieder den pau- schalen Werbungskostenabzug in Anspruch neh- men. Die Neuregelung eröffnet natürlich Gestaltungs- möglichkeiten. Zu denken ist hier z. B. an voraus- schauend geplante Wechsel zwischen Inanspruch- nahme der Pauschale und Einzelkostennachweis. So kann Instandhaltungsbedarf gegebenenfalls an-