Der Komet 5546 – Seite 30

30 Der Komet Vorzeitige Rückzahlung von Festzinskrediten bei Immobilienverkauf oft unzulässig 5546 10. 9. 2016 – Weshalb häufig kein berechtigtes Interesse auf vorzeitige Vertragsbeendigung besteht - Bei Immobilienverkauf werden meist die Bankdarle- hen vom Verkäufer zurückgeführt, damit die Immobilie im Grundbuch unbelastet übertragen werden kann - mit den vorhandenen Belastungen wäre sie in der Re- gel unverkäuflich Die Rückführung der Darlehen wird lediglich als Voraussetzung gesehen, damit die Bank die Belastungen im Grundbuch freigibt. Hierbei irren Kreditsachbearbeiter häufiger, indem sie der Rück- führung ohne Not zustimmen, und eine - öfters sogar zu niedrige - Vorfälligkeitsentschädigung vom Darle- hensnehmer verlangen. Eine legale bankenfreundli- chere Rechtsanwendung könnte manche vom Steuer- zahler aufgewendete Milliarde zur Bankenrettung ein- sparen. Regelmäßig kein außerordentliches Kündigungsrecht beim Festzinskredit Ein Darlehensvertrag ist (regelmäßig) weder seitens des Darlehensnehmers (DN) vertraglich - ordentlich - kündbar, noch wegen allein der Tatsache des Ver- kaufs der finanzierten Immobilie außerordentlich künd- bar auch der BGH bestätigt dies. Nur als Ausnahme sieht § 490 (2) BGB seit 2002 vor: ,,Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehens- nehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Ver- wertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehens- geber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeits- entschädigung)." Ein echtes außerordentliches Kündigungsrecht ist dies indes nicht, sonst könnte die Bank ja keinen Scha- denersatz verlangen. Auch ist die Regelung vertrag- lich abdingbar, vgl. Palandt/Putzo § 490 Rn 4. Sie soll nur die vorherige Rechtsprechung des BGH kodifizie- ren. Der BGH hatte lediglich festgestellt, dass der Dar- lehensnehmer nicht in seiner Handlungsfreiheit da- durch unangemessen beeinträchtigt werden darf, dass er an der Verwertung durch Verkauf einer Immobilie dadurch gehindert ist, dass diese nicht im Grundbuch lastenfrei übergeben werden kann, weil das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann. Auch dann bestand laut BGH jedoch kein Anspruch auf außerordentliche Kündigung des Darlehens, denn vom Grundsatz „,Pacta sunt servanda" war der BGH hier nicht abgerückt vielmehr lässt er nur eine Vertragsmodifizierung im Sin- ne einer Vorverlegung des Rückzahlungstermins zu. Und dies auch nur dann, wenn ein „berechtigtes Inte- resse" des DN besteht und dargelegt werden kann. Keine Behinderung der Bank durch Austausch von Kreditsicherheiten - Ist es aber nicht möglich, ein berechtigtes Interesse darzulegen, weil die darlehensgebende Bank den Ver- kauf in keiner Weise behindert, sondern die Lasten im Grundbuch auch ohne Darlehenstilgung freigibt, so entfällt jeglicher Anspruch auf Darlehensrückführung. So wenn das Darlehen durch andere Grundschulden oder sonstige Sicherheiten auch noch ausreichend be- sichert ist auch wenn diese ausgetauscht oder er- höht werden müssen. Die Bank könnte aber auch le- diglich die Einzahlung des entsprechenden Betrages auf ein Sicherheitenkonto (bzw. Sperrkonto) verlangen, für das in der derzeitigen Situation der DN noch Zin- sen zu zahlen hätte, nachdem zunehmend größere Guthaben bei Kreditinstituten mit negativen Zinsen be- legt werden. Nach Ansicht des Bundesfinanzministers sind nega- tive Zinsen auf Einlagen „eine Art Verwahr- oder Ein- lagegebühr, die bei den Einkünften aus Kapitalvermö- gen als Werbungskosten vom Sparer-Pauschbetrag gemäß § 20 Absatz 9 Satz 1 EStG erfasst sind" (BMF- Schreiben 27.05.2015, DOC 2015/0411466). Folglich sind diese faktisch nicht zusätzlich steuerlich absetz- bar. Für Sparer ist es sowieso völlig unangemessen, für Geld, das man jetzt nicht braucht, aber Jahre spä- ter gerne benötigt etwas anderes als einen negativen Zins zu erwarten. Auf einem bald weltweiten Kapital- anlagemarkt mit zunehmender nicht befriedigter Nach- frage nach sinnvollen Investmentmöglichkeiten, lässt diese vermehrte Nachfrage die Renditen zwangsläufig von vielen Kapitalanlagen sinken - für Anleger bis hin- ein in den negativen Bereich. Banken können in sol- chen Zeiten eine Kreditrückzahlung eher gar nicht ge- brauchen. Genauso wenig, wie derjenige, der seinem Nachbarn in der Dürrezeit 1.000 Kubikmeter Wasser geliehen hat, sich darüber freut, wenn dieser anlässlich einer Überflutung bei Starkregen ihm 2.000 Kubikme- ter wieder auf sein Grundstück zurückpumpt. Ohne,,berechtigtes Interesse" sind Vorfälligkeits- entgelte ein Entgegenkommen der Bank Häufig steht im Vordergrund des Wunsches nach vor- zeitiger Rückzahlung eines Festkredites die Hoffnung woanders den Kredit günstiger zu bekommen Der Bank steht es dann frei, bis zur Grenze der Sittenwid- rigkeit, einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, und sich dabei ein Vorfälligkeitsentgelt versprechen zu las- sen. Dies ist keine Entschädigung, wie in den eher seltenen Fällen, mit einem berechtigten Interesse des Kunden - die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung kommen also nicht zur Anwendung. Zur Sittenwidrigkeit des Vorfälligkeitsentgeltes wird es etwa dann kommen, wenn das Entgelt die übliche Vorfälligkeitsentschädigung um bis zu mehr als 90% überschreitet - bei Ausnutzung einer Notlage des Kunden, können auch bis zu mehr als 50 % an Über- schreitung die Sittenwidrigkeit indizieren (AG Dort- mund, WM 1996, 135; OLG München, WM 1997, 521). Freilich kann die Bank sich auch schlicht weigern, das Geld überhaupt zurückzunehmen. Zu niedrige Entschädigung für Kreditinstitute? Die Rechtsprechung schützt den (künftigen) Gewinn der Bank, der bei ordentlicher Vertragsdurchführung entstehen würde. Bisherige Vergleichsmaßstäbe sind als Ersatzgeschäfte entweder die Neuausleihung („,Ak- tiv-Aktiv-Methode") oder die Anlage in Hypotheken- pfandbriefen („Aktiv-Passiv-Methode"). Syndikus-An- wälte, Justiziare und Fachanwälte von Banken haben sich damit seit Jahren zufrieden gegeben; offenbar weil sie bisher nur für ein Bankgeschäft, aber nicht im Bank- geschäft gelernt und gearbeitet hatten. Damit wurde wohl unnötig Geld gleichsam verschenkt – man kann es sich ja bei der Bankenrettung vom Steuerzahler wiederholen. Denn tatsächlich arbeiten Kreditinstitute häufiger mit Fristentransformationen, indem zur Gewinnmaximie- rung verbunden mit höherem Risiko - bei üblicher Zinslandschaft, kurzfristige „billige" Gelder (z. B. Kun- denguthaben, etwa der vorhandene Bodensatz von Sparbuchguthaben) als langfristigere „teurere" Darle- hen (Kundenkredite, etwa zum Marktzins oder teurer) ausgeliehen werden. Solange für die Bank niemand entsprechend substantiiert die Bankpraxis einem Ge- richt vorträgt, einschließlich finanzmathematischer Dar- legung der Risikokalkulation, kann sich dazu kein Rich- ter auch nur andeutungsweise äußern. Folge sind ban- kenunfreundliche Urteile. Besteht indes kein berech- tigtes Interesse an der Darlehensrückführung, weil die Bank eine Alternative ermöglicht, kann sie einengen- de Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung bei dennoch freiwillig gewährter Rückführung ignorieren. Vorfälligkeitsentschädigung erfordert konkrete Darlegungen Nur in begründeten Einzelfällen (BGH, Urteile vom 01. 07.1997, Az. XI ZR 197/96, XI ZR 198/96, XI ZR 267/96; Urteil vom 07.11.2000, Az. XI ZR 27/00; Urteil vom 30.11.2004, Az. XI ZR 285/03) und nicht etwa als Re- gel beim Verkauf einer grundpfandrechtlich belasteten Immobilie, oder wenn das Kreditinstitut der dringend erforderlichen Ausweitung eines bestehenden Kredi- tes nicht zustimmt, kann eine vorzeitige Darlehens- rückführung verlangt werden. Ebenso auch, wenn ein Immobilieneigentümer (nach Scheidung oder Todes- fall bei Angehörigen) in größere wirtschaftliche Not ge- riete, die nicht anders abwendbar wäre Gelegentlicher Zahlungsverzug mit Hoffnung auf Besserung reicht indes nicht. Kann im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Darlehensrückführung nicht konkret und substantiiert dargelegt werden, so entfällt auch jeder Rechtsan- spruch auf vorzeitige Rückführung. Verlangt die Bank für die Freigabe einer Grundschuld im Austausch eine andere Kreditsicherheit, etwa Geld auf einem Sicher- heitenkonto, steht es dem DN frei, der Bank auch eine alternative neue Kreditsicherheit anzubieten, also im Gegenzug mit Erfolg schmackhaft zu machen. Aus dem Umstand, dass aus dem Sperrkonto we- niger Zinsen zu erzielen als für das Darlehen zu zah- len sind, ist kein berechtigtes Interesse herzuleiten. Denn ein Anspruch auf Darlehensrückführung wegen Zinsvorteilen durch Umfinanzierung ist laut Rechtspre- chung ebenfalls nicht bestehend. Ferner würde ja der Zinsschaden der Bank auch bei Darlehensrückführung per Vorfälligkeitsentschädigung auf den DN abgewälzt, so dass der Unterschied zur Weiterzahlung des Dar- lehenszinses bei gleichzeitiger Anlage des erforderli- chen Betrages zu weit geringerem Zins nicht allzu groß ist Ein,berechtigtes Interesse" des DN, das gegen- über dem Interesse der Bank an der Erfüllung des Dar- lehensvertrages zu beachten wäre, liegt somit keines- falls vor. Alternativen verhindern Recht auf Darlehensrückführung Wenn die Bank die Lasten im Grundbuch z.B. gegen Stellung eines Betrages als Sicherheit auch ohne Dar- lehensrückführung freigibt, oder eine andere Alterna- tive anbietet, besteht unter keinen Umständen ein An- spruch, das Darlehen anlässlich des Verkaufes der Im- mobilie vorzeitig zurückzuführen. Denn damit behin- dert das Kreditinstitut die Immobilienverwertung kei- nesfalls. Zur Kulanz ist die Bank auch aus Gesichts- punkten von Treu und Glauben nicht verpflichtet. Wenn sie das Geld des Kunden trotzdem zur vorzei- tigen Darlehenstilgung annimmt, ist sie nicht auf den Vorfälligkeitsschaden nach geltenden Regeln beschränkt, sondern kann frei etwas verlangen, indem sie es mit dem DN so vereinbart. Natürlich können vereinbarte Sondertilgungen genutzt werden, das wäre dann die praktische Ausnahme. Jedenfalls wäre es ein für die Bank kostspieliger Irrtum des Kundenberaters, wenn er in Unkenntnis der Rechtslage davon ausgeht, die Bank müsse die Darlehensrückführung stets erlauben. Fehleinschätzung der Banken fördert das Niedrigzinsniveau Zudem ruft solches Fehlverhalten der Banken die EZB auf den Plan, weil diese meint, durch eine Politik des billigen Geldes die Kreditvergabe der Banken fördern zu müssen. Der Niedrigzins der EZB wiederum führt zu steigenden Immobilienpreisen und damit vermehr- ten Käufen und Verkäufen. Würde die finanzierende Bank des Verkäufers sich in allen geeigneten Fällen schlicht weigern, die restliche Darlehensschuld zurück- zunehmen, so sähe es auch für die EZB mit der Sta- tistik der Kreditvergabe weit besser aus, und die Zin- sen würden nicht auf einem Niedrigstniveau verharren müssen. Von Dr. Johannes Fiala, RA (München), VB, RB, MBA (Univ.), MM (Univ.), Geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), EG- Experte (CIFE), Bankkaufmann (www.fiala.de) und Dipl.-Math. Peter A. Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathe- matik (Diethardt), Aktuar DAV, öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt am Main für Versicherungsmathematik in der privaten Krankenversicherung (www.pkv-gutachter.de).