Der Komet 4483 – Seite 3

Der Komet FACHBLATT FÜR REISEGEWERBE UND MARKTHANDEL Postanschrift: DER KOMET Postfach 2261 D-6780 Pirmasens Telegrammadresse: Komet Pirmasens. Druck- und Verlagshaus: Molkenbrunner Straße 10 D-6780 Pirmasens 17 (Winzeln) Telefon 063 31/9 47 74 Nr. 4483 PIRMASENS 6780 Pirmasens 28. Februar 1987 Erscheinungsweise 3mal monatlich Bezugspreis pro Vierteljahr: Inland 43,50 DM einschließlich 7% MwSt. Ausland 47,50 DM. Anzeigenpreis: Grundpreis 1,16 DM + MwSt. für den einspaltigen Raum-mm (22 mm) Preisliste Nr. 022 ab 1. 1. 1987 gültig. 104. Jahrgang Geschäftsverpachtung Rechte u. Pflichten der Vertragspartner Während bei der Miete der Mieter nur zum Gebrauch der Mietsache berechtigt ist, gewährt die Pacht dem Pächter neben dem Recht zum Gebrauch des Pacht- gegenstandes auch Anspruch auf die daraus erzielten Erträgnisse, soweit sie im Rahmen einer ordnungsge- mäßen Wirtschaft gezogen werden (§ 581 BGB). Wer also z. B. ein Schaustellergeschäft pachtet, darf nicht nur das Geschäft und das mitverpachtete Inventar be- nutzen, sondern es stehen ihm auch die aus dem Ge- schäft erwirtschafteten Einkünfte zu. A Pachtverträge über gewerbliche Betriebe zählen zu den wichtigsten Vereinbarungen des Rechtslebens, bilden sie doch zumeist die Existenzgrundlage sowohl für den Pächter wie auch für den Verpächter, für den die Pachteinnahmen die Altersversorgung darstellen. Da Pachtverträge in der Regel auf Jahre hinaus abge- schlossen werden und spätere Änderungen nur im beiderseitigen Einverständnis möglich sind, muß auf die Ausarbeitung des Pachtvertrages besondere Sorgfalt verwendet werden. Die Kenntnis der gegen- seitigen vertraglichen Rechte und Pflichten bildet hierfür eine unerläßliche Voraussetzung. Form des Pachtvertrages Gehören zu dem verpachteten Betrieb Grundstücke oder gewerbliche Räume und wird das Pachtverhält- nis für länger als ein Jahr eingegangen, so bedarf der Vertrag der Schriftform (§§ 581, 566 BGB). Ist diese Form nicht gewahrt, so gilt der Vertrag als für unbe- stimmte Zeit abgeschlossen und kann bereits zum En- de des ersten Pachtjahres wieder gekündigt werden. Das Erfordernis der Schriftform bezieht sich auch auf sämtliche Nebenabreden. In allen übrigen Fällen sind Pachtverträge formlos gül- tig, d. h. sie können auch mündlich rechtswirksam vereinbart werden. Sich mit bloßen mündlichen Abre- den zu begnügen, ist aber für beide Teile wenig rat- sam; oft bleiben dann einzelne Punkte unklar und bei späteren Streitigkeiten können sich Beweisschwierig- keiten ergeben. Jeder Pachtvertrag über einen ge- werblichen Betrieb sollte deshalb auch bei noch so großem gegenseitigem Vertrauen unbedingt schrift- lich niedergelegt werden. Entsprechende Vertragsfor- mulare sind im Handel erhältlich; ihr Inhalt darf aber nicht kritiklos übernommen, sondern muß daraufhin überprüft werden, ob die vorgesehenen Regelungen im Sinne der Vertragsparteien liegen. Überlassung der Pachtsache Der Verpächter hat dem Pächter den Gebrauch der Betriebsräume und -einrichtungen zu gewähren und ihm zu ermöglichen, den Pachtbetrieb seiner Bestim- mung gemäß zum Zweck der Gewinnerzielung zu bewirtschaften. Er muß dafür sorgen, daß Geschäfts- räume und Inventar sich bei Pachtbeginn in einem zur vertragsgemäßen Benutzung geeigneten Zustand be- finden, und er ist verpflichtet, sie während der gesam- ten Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten (§§ 536, 581 BGB). Vorhandene oder später sich ergebende Mängel hat der Verpächter auf seine Kosten beseiti- gen zu lassen. Unterläßt er dies, so kann der Pächter den Pachtzins entsprechend kürzen oder, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Pachtobjektes überhaupt aufhebt, die Zahlung des Pachtzinses gänzlich einstellen (§§ 537, 581 BGB). Stattdessen kann aber auch der Pächter einen vom Verpächter zu vertretenden Mangel, mit dessen Beseitigung jener in Verzug geraten ist, selbst beheben lassen und vom Verpächter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§§ 537, 581 BGB). Das Gesagte bezieht sich jedoch nur auf solche Män- gel, die dem verpachteten Betrieb selbst anhaften. Ein auf anderen Ursachen, z. B. der Errichtung von Konkurrenzunternehmen, beruhender Minderertrag berechtigt dagegen den Pächter nicht zu einer Herab- setzung des Pachtzinses; insoweit hat der Pächter al- lein das Risiko zu tragen (vgl. BGH.Urt. v.20.5.1970, DB 1970 S. 1312). Festpacht oder Umsatzpacht Die wichtigste vertragliche Verpflichtung des Päch- ters besteht in der regelmäßigen und termingerechten Entrichtung des Pachtzinses (§ 581 BGB). Den Ver- tragspartnern steht es frei, einen bestimmten gleich- bleibenden Betrag als Pachtzins zu vereinbaren (Festpacht) oder diesen von der Höhe des vom Päch- ter erzielten Umsatzes abhängig zu machen (Umsatz- pacht). Die Festpacht hat für den Pächter den Nachteil, daß er den festgelegten Pachtzins auch im Falle eines Umsatzrückganges bezahlen muß. Nicht selten findet sich deshalb in Pachtverträgen die Klau- sel, daß bei einer wesentlichen Umsatzeinbuße z. B. um mehr als ein Drittel gegenüber dem Vorjahr - der Pächter eine Neufestsetzung des Pachtzinses verlangen kann. Auch der Verpächter kann sich bei der Festpacht be- nachteiligt fühlen, weil er an einer vom Pächter erziel- ten Umsatzsteigerung nicht teilnimmt. Ihm kann deshalb ebenfalls das Recht eingeräumt werden, bei einer wesentlichen Erhöhung des Umsatzes eine An- gleichung des Pachtzinses zu fordern. Ein weiterer Nachteil der Festpacht liegt für den Verpächter darin, daß sich in Zeiten sinkenden Geldwertes die Kaufkraft des Pachtzinses ständig vermindert. Da sich Pacht- verhältnisse oft über zehn oder zwanzig Jahre er- strecken, kann diese Kaufkrafteinbuße recht fühlbar werden. Ein Ausweg wird vielfach in der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel gesucht, die es dem Ver- pächter ermöglicht, im Falle einer spürbaren Verteue- rung der Lebenshaltung eine Erhöhung der Pachtsumme zu erwirken. Solche Klauseln bedürfen jedoch grundsätzlich der Genehmigung durch die zu- ständige Landeszentralbank (§ 3 des Währungsgeset- zes); sie wird nach den Richtlinien der Deutschen Bundesbank nur unter ganz bestimmten Vorausset- zungen erteilt. Bei Versagung der Genehmigung kann unter Umständen der gesamte Pachtvertrag rechtsun- wirksam sein. Genehmigungsfrei ist dagegen die Ver- einbarung, daß bei Veränderung der gewählten Bezugsgröße z. B. des Lebenshaltungskostenin- dex den Parteien ein Anspruch auf Neufestsetzung des Pachtzinses erwächst, wobei die Neubemessung, falls sich die Vertragspartner hierüber nicht einigen können, durch einen Dritten nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung aller Umstände vorgenom- men werden kann (OLG Köln, Urt. v. 16.12.1971, Neue Jur. Wochenschrift 1972 S. 1052). Alle diese Vorkehrungen gegen eine Werteinbuße des Pachtzinses sind entbehrlich, wenn die Pachtsumme von vornherein an die Umsatzentwicklung geknüpft wird. Da sich eine Änderung des allgemeinen Preis- niveaus im Umsatz des Geschäfts niederschlägt, gleicht sich hier der Pachtzins von selbst den jeweili- gen Kaufkraftverhältnissen an. Welcher Prozentsatz des Umsatzes als Pachtzins angemessen ist, kann nur nach den Verhältnissen der Branche und den Um- ständen des Einzelfalles beurteilt werden. Hinweise geben auf Anfragen die Industrie- und Handelskam- mern. Bei Vereinbarung einer Umsatzpacht ist es not- wengig, den Begriff »Umsatz« genau zu bestimmen. Bekanntlich gibt es Umsätze, aus denen der Pächter keinen Gewinn zieht, die also für ihn unwirtschaftlich sind. So ist vor allem in der Lebensmittelbranche an den Eigenverbrauch des Pächters zu denken, aber Globus Werbung hat Konjunktur Werbeausgaben in ausgewählten Werbeträgern in Mrd DM 1987 86- 17,2 85 16,4 84- 83 15,1 817 1980 82-14,3 13,4 12,9 12,6 Quelle: ZAW 15,5 (Schätzung) WERBUNG G 6423 어떻 WERBUNG IST KEIN SELBSTZWECK. Werbung soll verkaufen helfen. Das kostet freilich Geld viel Geld. Rund 17;2 Milliarden DM will die werbungstreibende Wirtschaft im laufenden Jahr 1987 für Anzeigen, Wer- bespots, Plakate und ähnliches ausgeben. Das sind nach Angaben des Zentralausschusses der Werbe- wirtschaft (ZAW) rund fünf Prozent mehr als 1986. Zwar sind die privaten Verbraucher - dank kräftig ge- stiegener Realeinkommen - konsumfreudig wie lan- ge nicht. Doch die Werbeslogans sollen diesen Trend stützen und fördern. Sie sind gleichsam Dünger für den Umsatz. Denn die werbungtreibenden Unterneh- men setzen natürlich darauf, daß sich ihre Werbean- strengungen lohnen und sie eine reichere Geschäfts- ernte einfahren können.