Der Komet 4715 – Seite 3

Nr. 4715 Postfach 2261 new niea ap Postanschrift: 66930 Pirmasens term eném Telefon 06331/5132-0 Telefax 06331/31480 nemm 10. August 1993 Der Komet ele ugral.b Gegründet 1883 KOMET Druck- und Verlagshaus GmbH Winzeln, Molkenbrunner Straße 10 ente 66954 Pirmasens Abschluß eines Pachtvertrages Was dabei beachtet werden sollte Ein Pachtvertrag bindet die Parteien meist für län- gere Zeit aneinander, der Wert des Pachtgegen- standes etwa eines Betriebes- ist in der Regel gebied 3 es alle anderen Fragen, die sich im Laufe der der neue Pächter, der aus einer anderen Stadt kam, erfuhr hiervon erst lange nach Übernahme Pachtzeit ergeben können, offen läßt. briste Das bedeutet nicht, daß jeder Pachtvertrag ein des Betriebes. Er kündigte daraufhin das Pachtver- sehr beträchtlich und auch der vom Pächter zu ent- umfangreiches, zehn oder zwanzig Seiten umfas- hältnis fristlos auf und verklagte den Verpächter richtende Pachtzins beläuft sich, wenn man die ge- sendes Schriftstück sein müßte. Die Kunst der Ver- wegen Verletzung der Aufklärungspflicht auf Scha- samte Pachtdauer in Betracht zieht, auf eine tragsabfassung besteht vielmehr darin, zwar alles denersatz. Seine Klage hatte jedoch keinen Erfolg, erhebliche Summe. Man sollte deshalb annehmen, Notwendige aufzunehmen, es aber in so knapper weil ihn der Verpächter vor Pachtbeginn wegen et- daß die Parteien auf die Abfassung des Pachtver- und klarer Form zu sagen, daß die Übersichtlich- waiger Auskünfte über die Verhältnisse des Betrie- trages genügende Sorgfalt verwenden und sich der keit gewahrt bleibt und jeder eindeutig erkennen bes an den früheren Pächter verwies, er diesen Wichtigkeit eines solchen Vertrages bewußt sind. kann, was gemeint ist. Ein Pachtvertrag, der allzu aber nicht einmal aufgesucht hatte.1 Leider zeigt die Erfahrung, daß dies nicht immer weitschweifig gefaßt ist, birgt die Gefahr von Un- Inhalt d der Fall ist. Erhebliche Unannehmlichkeiten, lang- klarheiten in sich. Die Parteien müssen bedenken, neuen Zum Inhalt des Pachtvertrages wierige Auseinandersetzungen und kostspielige daß der Vertragsinhalt nicht nur für sie bestimmt Wir können hier nur auf einige wenige Punkte ein- Prozesse können die Folgen solcher Versäumnis- ist, sondern daß im Streitfalle auch das Gericht ein gehen, die in Pachtverträgen einer Regelung be- se sein. Wir wollen deshalb nachstehend einige wichtige Gesichtspunkte erörtern, die beim Ab- schluß eines Pachtvertrages beachtet werden sollten. Schriftlicher Abschluß unbedingt erforderlich Gar nicht selten kommt es vor, daß die Parteien ei- nes Pachtverhältnisses bloß mündliche Vereinba- genaues Bild darüber gewinnen muß, was im ein- zelnen gewollt und beabsichtigt war. Wer nicht im- stande ist, einen diesen Anforderungen entspre- chenden Vertrag aufzusetzen, sollte zuvor lieber einen fachkundigen Rat einholen; die damit ver- bundenen Kosten machen sich gut bezahlt. dürfen. Da ist zunächst der Pachtgegenstand, der genau bezeichnet werden muß, um Mißverständ- nisse darüber zu vermeiden, welche Räumlichkei- ten und welches Inventar überlassen werden soll. Die Dauer des Pachtverhältnisses muß festgelegt werden, wobei sowohl auf die Gründe, die gegebe- Anenfalls eine vorzeitige Beendigung ermöglichen sollen, wie auch auf die Möglichkeit einer Verlän- gerung des Vertragsverhältnisses Bedacht zu neh- Abfassung ihres Pachtvertrages sorgfältig zu Wer- men ist. Neben der Höhe der Pachtsumme müssen ke gehen. Die schriftlichen Vereinbarungen stellen auch die Fälligkeitszeitpunkte angegeben werden , nur das Ergebnis der vorhergegangenen Überle- ferner, welche Nebenabgaben der Pächter außer- gungen und Besprechungen dar. Die Parteien dem noch zu entrichten hat. Bei langfristigen müssen sich aber, schon ehe es zum Vertragsab- Pachtverhältnissen wird der Verpächter in der Re- schluß kommt, über alle für sie wichtigen Punkte Gewißheit verschaffen. Überlegungen vor Vertragsabschluß rungen getroffen haben. Da das Gesetz besondere Indes genügt es nicht, wenn die Parteien bei der Formerfordernisse für Pachtverträge nicht auf- stellt, sind auch solche mündliche Abreden rechts- wirksam und die Sache mag gutgehen, solange sich in dem Pachtverhältnis keine besonderen Komplikationen ergeben. Verlangt aber plötzlich der Verpächter einen höheren Pachtzins unter Be- rufung auf die allgemeine Preissteigerung oder for- dert der Pächter, um der Konkurrenz gewachsen zu sein, daß der Verpächter die Pachträume auf ei- gene Kosten modernisieren lassen solle, so heben die Streitigkeiten an. • esp geb Das gilt sowohl für den Verpächter wie für den Pächter. Ersterem kann es nicht gleichgültig sein, wem er seinen Betrieb überläßt, ob einem vertrau- Jede Partei behauptet nun, die seinerzeitigen enswürdigen, branchenkundigen Pächter, der ei- mündlichen Vereinbarungen seien in ihrem Sinne nen guten Umsatz zu erzielen vermag, oder einem, getroffen worden und eine gerichtliche Auseinan- der den guten Ruf des Betriebes alsbald zunichte dersetzung ist dann gewöhnlich unvermeidlich. machen kann. Abgesehen davon, daß sich bei der Hier sieht sich der Kläger in der schwierigen Lage, Umsatzpacht der Niedergang des Betriebes auch seine Behauptungen über den Inhalt der früheren in verminderten Pachtleistungen auswirkt, ist es er- Abmachungen beweisen zu müssen. Oft fehlen aber Zeugen überhaupt, oft können sie sich an die lange zurückliegenden Vorgänge nicht mehr ge- nau erinnern. Wie immer der Rechtsstreit nun en- det, auf jeden Fall bleibt bei der unterlegenen Partei eine tiefe Verstimmung bestehen und das ungute Verhältnis dauert fort. fahrungsgemäß schwierig, ein schlecht gehendes Geschäft zu einigermaßen günstigen Bedingungen weiterzuverpachten. Der Verpächter muß sich des- halb über die berufliche Ausbildung und die bishe- rige Tätigkeit des Pächters zuverlässige Kenntnis verschaffen. gel darauf bestehen, daß in den Vertrag eine soge- nannte Wertsicherungsklausel aufgenommen wird, die es ihm ermöglicht, im Falle eines beträchtli- chen Ansteigens der Preise und der Lebenshal- tungskosten die Pachtsumme zu erhöhen. Wert- sicherheitsklauseln bedürfen zu ihrer Rechtswirk- samkeit vielfach der Genehmigung durch die zu- ständige Landeszentralbank, doch gibt es auch genehmigungsfreie Klauseln. Größte Vorsicht ist hier deshalb am Platze, weil bei Nichtgenehmi- gung einer genehmigungspflichtigen Wertsiche- rungsklausel die Rechtswirksamkeit des gesamten Vertrages in Frage gestellt sein kann. Jeder Pachtvertrag über ein Geschäft sollte des weiteren Vereinbarungen darüber enthalten, ob und inwieweit der Pächter berechtigt ist, Umbauten und Modernisierungen des Betriebes auf eigene ninee Kosten vorzunehmen oder unter welchen Voraus- setzungen er die Durchführung solcher Maßnah- men vom Verpächter verlangen kann. Eine Rege- lung ist auch darüber zu treffen, ob und in welcher Höhe der Pächter bei Pachtbeendigung vom Ver- pächter Ersatz für Aufwendungen verlangen kann, die er während der Pachtzeit auf das Pachtobjekt gemacht hat. Schließlich müssen sich die Parteien klar werden, was im Falle des Ablebens eines von abo nammon ihnen geschehen soll. Für den Pächter ist die Person des Verpächters Der wichtigste Grundsatz lautet daher, einen nicht von so wesentlicher Bedeutung, wenn auch Pachtvertrag immer schriftlich abzuschließen, nicht zu verkennen ist, daß ein rechthaberischer auch wenn man dem anderen Vertragsteil ein noch und streitsüchtiger Verpächter für ihn keine reine so großes Vertrauen entgegenbringt. Nun ist es Freude darstellt. Vor allem aber ist es für ihn wich- aber nicht damit getan, dasjenige, worüber man tig, sich über den Pachtgegenstand ausreichend sich geeinigt hat, flüchtig zu Papier zu bringen und zu informieren, also über die Verkehrslage des es dann zu unterzeichnen. Denn Sinn und Zweck Pachtbetriebes, die örtlichen Verhältnisse, die frü- der schriftlichen Abfassung eines Vertrages beste- heren Pächter und die Gründe der Auflösung die- hen auch darin, die Parteien zu genauen Überle- ser Pachtverhältnisse, den bisher in dem Geschäft gungen darüber zu veranlassen, ob man sich tatsächlich über sämtliche Punkte klar geworden ist, die einer Regelung bedürfen. Sieht man einen Pachtvertrag vor sich, in dem nur der Pachtgegen- stand bezeichnet und Pachtdauer sowie die Höhe des Pachtzinses angegeben sind, so muß man ein solches Fragment als ziemlich wertlos abtun, weil Je nach den Verhältnissen des Einzelfalles kann erzielten Umsatz, die Höhe der festen Kosten und die Aufnahme weiterer Vertragspunkte erforderlich dergleichen. Ein Beispiel dafür, welch unangeneh- sein, etwa hinsichtlich der Übernahme eines vor- me Folgen sich für den Pächter ergeben können, handenen Warenlagers durch den Pächter, eines wenn er hier Nachlässigkeit walten läßt, bietet ein Konkurrenzverbots für den Pächter nach Pacht- Rechtsstreit, der kürzlich vor einem süddeutschen beendigung usw. Dabei müssen aber die beste- Gericht ausgetragen worden ist. In diesem Falle henden gesetzlichen Bestimmungen beachtet war der frühere Pächter in Konkurs geraten und werden. (Dr. H.)