Der Komet 4763 – Seite 3

Nr. 4763 Postfach 2261 Postanschrift: 66930 Pirmasens aush herba Telefon 06331/5132-0 how Telefax 06331/31480 10. Dezember 1994 Der Komet Gegründet 1883 Steuerersparnisse durch Einkommensübertragungen Von Dr. Hans-L. Dornbusch Fortsetzung aus Nr. 4762 und Schluß Nießbrauchsrechte an Grundstücken Der Nießbrauch an einem Grundstück, der notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden muß, gewährt dem Nießbraucher das Recht auf umfassende Nutzung (§ 1030 BGB). Er kann das in der Regel bebaute Grundstück selbst nutzen oder vermieten. Hier interessiert nur der steuerliche relevante Fall der Immobilienvermie- tung durch den Nießbraucher. Die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs an Immobilien ist im sog. Nießbrauchserlaß vom 15. 11. 1984 (BStBl. 1984 I S. 561) geregelt. Bei Nieẞ- brauchsbestellungen zwischen nahen Angehöri- gen wie zwischen Eltern und Kindern sind folgende Bedingungen zu beachten (BFH vom 13. 5. 1980, BStBl. 1981 II S. 295): herstellungskosten vor der Nießbrauchsbestellung kann sich der Zuwendungsnießbrauch steuerlich lohnen. le KOMET Druck- und Verlagshaus GmbH Winzeln, Molkenbrunner Straße 10 66954 Pirmasens 3 steuern hat, der Beschenkte aber die Abschreibun- gen und die sonstigen Werbungskosten nicht ab- setzen kann. Beispiel: Der Steuerpflichtige und sein Ehepartner sind Eigen- tümer eines Miethauses. Sie übereignen das Haus ihren Kindern, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Vor der Nießbrauchsbe- stellung waren die Miteinnahmen von den Eltern zu versteuern, da sie vermietende Eigentümer waren. Sie konnten auch die Ab- schreibungen und sonstigen Werbungskosten abziehen. Nach der Übereignung sind die Miteinnahmen weiterhin dem Steuer- mehr in ihrer Eigenschaft als Nießbraucher. Ihnen steht auch pflichtigen und seinem Ehepartner zuzurechnen, und zwar nun- weiterhin der Werbungskostenabzug einschließlich der Abschrei- bungen zu. Die Kinder können selbst dann keine Abschreibungen geltend machen, wenn sie nach der Grundstücksübertragung zu- sätzliche Herstellungskosten aufwenden, da sie keine Einnahmen erzielen (Nießbrauchserlaß Tz. 44). Ergebnis: Die Eigentumsübertragung und der Nießbrauchsvor- Beispiel: Der Steuerpflichtige und sein Ehepartner haben zu- sammen ein zu versteuerndes Einkommen von 100 000 DM. Ihr 1955 für 120 000 DM erstelltes Mietshaus ist schuldenfrei. Die Mit- einnahmen betragen 20000 DM, die laufenden Aufwendungen 5000 DM und die Abschreibungen 2000 DM pro Jahr. Sie räumen ihren drei minderjährigen Kindern den Nießbrauch an diesem behalt haben an der steuerlichen Behandlung nichts geändert. Grundstück für 10 Jahre und zu gleichen Teilen ein. Daraus er- rechnet sich folgender Steuervorteil: ied met 100 000 DM Zu versteuerndes Einkommen ohne Nießbrauchsbestellung Wegfallende Mieteinnahmen pinew re./. 20000 DM Wegfallende Werbungskosten aus Vermietung InA niex und Verpachtung einschließlich Abschreibung + 7000 DM - Zu versteuerndes Einkommen mit Nießbrauchsbestellung 87000 DM Verbilligte/unentgeltliche Wohnungsüberlassung Der Wohnungsvermieter muß den Differenzbetrag zwischen der Wohnungsmiete auf der Einnahmen- seite und den Wohnungskosten (insbesondere Zin- sen und Abschreibungen) auf der Ausgabenseite als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Ergebnis: Der Steuerpflichtige spart Einkommensteuer in Höhe versteuern. Liegt die Mietzahlung jedoch um mehr von 3982 DM (22 168 DM Einkommensteuer nach der Splittingta- als die Hälfte unterhalb der Marktmiete, gilt die belle auf 100 000 DM ./. 18186 DM Einkommensteuer auf 87000 DM). Den drei Kindern werden Einkünfte von jeweils 5000 DM Wohnung als teilweise unentgeltlich überlassen (20000 DM Mieteinnahmen ./. 5000 DM laufende Aufwendungen mit der Folge, daß die anteiligen Werbungskosten = 15000 DM bzw. 5000 DM je Kind) zugerechnet, die aufgrund steuerlich nicht berücksichtigt werden (§ 21 Abs. 2 ihrer Einkommensteuerfreibeträge mangels anderer Einkünfte Satz 2 EStG). steuerfrei sind. Petra fr Kinder die Beispiel: Der Steuerpflichtige vermietet seinem volljährigen Der einkommensteuerfreie Betrag für Kinder, die Kind eine Wohnung, deren jährliche Marktmiete sich auf 10000 nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung DM beläuft. Die Werbungskosten für Zinsen, Instandhaltung und beziehen, setzt sich zusammen aus dem Grund- Abschreibung betragen 7000 DM. Kassiert der Steuerpflichtige Sind die Kinder minderjährig, bedarf es der Mit- freibetrag von 10529 DM und dem Sonderausga- 3000 DM versteuern. Nimmt er die halbe Marktmiete, kann er ei- von seinem Kind die Marktmiete, muß er einen Überschuß von wirkung eines Pflegers. Das gilt nicht im Falle des benpauschbetrag von 108 DM. Das ergibt einen nen steuerlichen Verlust von 2000 DM geltend machen. Beträgt Bruttonießbrauchs, bei dem vertraglich vereinbart jährlichen Gesamtbetrag an steuerfreien Einkünf- die Miete aber nur 2500 DM und damit weniger als die Hälfte der wird, daß der Nießbraucher keinerlei Aufwendun- ten aus Vermietung und Verpachtung für ledige und zwar in Höhe von 750 DM (2500 DM Mieteinnahmen ./. 1/4 gen bezüglich des Grundstücks zu tragen hat, die- Kinder von 10637 DM. se vielmehr sämtlich vom Eigentümer übernom- Der Nießbrauch muß bürgerlich-rechtlich wirk- sam begründet worden sein und die Beteiligten müssen die zwischen ihnen getroffenen Vereinba- rungen ernsthaft wollen und tatsächlich durch- führen. iev eeeib asb Allerdings ist zu beachten, daß die Finanzverwal- men werden. Dann muß aber das Vormundschafts- tung bei der steuerlichen Anerkennung der Nieß- gericht ausdrücklich feststellen, daß die Bestellung brauchsbestellung an vermieteten Immobilien eines Ergänzungspflegers nicht für erforderlich an- gesehen wird. us iesilo eib geneb Die Anordnung einer Ergänzungspflegschaft für die Dauer des Nießbrauchs ist aber grundsätzlich nicht erforderlich. Marktmiete, fällt wiederum ein zu versteuernder Überschuß an, der Werbungskosten von 7000 DM). Bei unentgeltlicher Überlas- sung schließlich fallen keine Einnahmen an, so daß auch kein Werbungskostenabzug möglich ist. Der Steuerpflichtige hat es also in der Hand, zugunsten der eigenen Kinder strenge Maßstäbe durch entsprechende Mietvereinbarung mit seinen anlegt. Wegen des nicht zulässigen steuerlichen Kindern die Steuerlast selbst zu bestimmen. Vor al- Abzugs von privaten Unterhaltsaufwendungen ge- lem bei neuen Wohnobjekten mit hohen Zinsbela- mäß § 12 Nr. 2 EStG wird sie immer dann abge- lehnt, wenn die Mietzahlungen den Charakter einer Versorgungsabrede haben (BFH vom 15. 5. 1986, BStBl. 1986 II S. 714). stungen und Abschreibungsmöglichkeiten ist es ratsam, den Mietsatz über der hälftigen Marktmiete festzulegen, weil dann die Werbungskosten voll abziehbar sind. Dabei sollte nicht zu knapp kalku- liert werden, weil andernfalls mit steigenden Markt- erlich nicht mehr interessant, da der Vorbehalts- mieten die 50%-Grenze schnell unterschritten nießbraucher weiterhin die Einnahmen zu ver- wird. Pleitewelle ohne Ende Hinsichtlich der steuerlichen Behandlung ist zwi- schen Zuwendungsnießbrauch und Vorbehaltsnieß- brauch zu unterscheiden. Beim Zuwendungsnieẞ- Der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch ist steu- brauch bestellt der Steuerpflichtige als Eigentümer des Grundstücks seinem Kind den Nießbrauch. Das Eigentum bleibt ihm erhalten, nur das Nut- zungsrecht geht auf das Kind über. Beim Vorbe- haltsnießbrauch überträgt der Steuerpflichtige das Eigentum auf sein Kind, behält sich selbst aber den Nießbrauch am Grundstück vor. us lustab talDie Pleitewelle in Deutschland ebbt nicht ab. Im von Unternehmen ermittelt. Im Vergleich zum ent- Steuerlich bedeutsam ist nur der Zuwendungs- August 1994 wurden im früheren Bundesgebiet sprechenden Zeitraum des Vorjahres lag damit die nießbrauch. In diesem Fall werden dem Nießbrau- 1578 und in den neuen Ländern und Berlin-Ost Gesamtzahl der Insolvenzen um 17,4 Prozent und cher die Einkünfte aus Vermietung und Verpach- 456 Insolvenzfälle verzeichnet. Im Westen lag die die Zahl der Unternehmensinsolvenzen um 19,8 tung zugerechnet. Er kann dann auch seine laufen- Zahl der Insolvenzen damit um 8,6 Prozent und in Prozent höher. In den neuen Ländern wurde im Au- den Aufwendungen für den Erhalt des Gebäudes den neuen Ländern um 81,7 Prozent höher als im gust 1994 gegen 373 Unternehmen ein Antrag auf als Werbungskosten absetzen. Abschreibungen August 1993. Damit setzte sich laut dem Statisti- Eröffnung eines Gesamtvollstreckungsverfahrens darf jedoch bei unentgeltlicher Nießbrauchsbestel- schen Bundesamt der nun schon etwa 3 Jahre an- gestellt. Dies bedeutet mit 91,3 Prozent nahezu ei- lung weder er noch der Eigentümer, der ja keine ne Verdoppelung gegenüber August 1993. Von Ja- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nuar bis August 1994 wurden aus dem Osten mehr erzielt, geltend machen. Sie gehen steuerlich bisher 3099 Insolvenzen gemeldet, darunter 2495 verloren. Nur wenn der Nießbraucher in Ausübung von Unternehmen. Diese Zahlen lagen um 85,7 des Nießbrauchs Herstellungskosten tätigt, darf er Prozent bzw. 73,1 Prozent höher als im entspre- dafür Abschreibungen in Anspruch nehmen. Trotz chenden Vorjahreszeitraum. des Verlustes der Abschreibung auf die Gebäude- haltende Anstieg der Insolvenzzahlen fort. Zumin- dest im Westen scheinen sich jedoch die Steige- rungsraten allmählich abzuschwächen. Von den Insolvenzen im früheren Bundesgebiet waren 1188 Unternehmen betroffen. Das ist ein Plus von 14 Prozent. Von Januar bis August 1994 wurden bisher 13203 Insolvenzen, darunter 9803 alled (hw)