Der Komet 5689 – Seite 32

IHR GUTES RECHT Käufer werden entlastet Neues Gesetz zur Maklerprovision Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, der kann dafür die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen. Dafür fallen Maklergebühren an, auch Maklerprovision genannt. Käufer einer Immobilie müssen künftig nur noch maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Bisher übernimmt meist der Käufer die komplette Maklerprovision in Höhe von bundesweit bis zu knapp sieben Prozent des Kaufpreises. In Zukunft muss der Käufer seinen Anteil erst dann überweisen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. Konkret soll das Gesetz den Umgang mit der Maklerprovision bundesweit vereinheitlichen. Bislang hatte dies jedes Bundesland anders gehandhabt. So lagen je nach Bundesland die Maklerkosten zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Nun sollen Immobilienkäufer maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen müssen. Damit ist die vollständige Abwälzung der Maklerprovision auf den Erwerber nicht mehr möglich. Zugute kommt die Neuerung vor allem Käufern in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. In diesen Bundesländern tragen bislang die Käufer die Kosten für den Makler. Das Gesetz führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäu- sern - einschließlich solchen mit Einliegerwohnung - und Eigentumswohnungen ein. Ziel ist es, private Käufer bei den Nebenkosten zu entlasten. Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig, so kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat der Makler also mit einer Partei vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu sein, so darf er auch von der anderen Partei kein Geld fordern. Wurde der Makler dagegen nur von einer Partei beauftragt, so muss diese auch die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Cour- tage ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann. Neuerung gilt nur für Verbraucher Neben der Beschränkung mit Blick auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen gibt es auch Neues bezüglich der handelnden Personen: Der Käufer eine Immobilie muss „Verbraucher" sein. Handelt der Erwerber im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, so können die Maklerkosten auch weiterhin anderweitig verteilt werden. Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler", die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften. Textform ist Pflicht Durch das neue Gesetz kommt auch eine neue Form- vorschrift für die Vertragsform. Ein Maklervertrag für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung muss künftig zwingend in Text- form sein. Dabei kann eine E-Mail ausreichen. Münd- liche Vereinbarungen oder ein Handschlag zählen nicht (mehr), um einen wirksamen Maklervertrag zu schließen. Ab wann gilt neues Recht? Nachdem der Bundesrat dem Gesetz Anfang Juni zugestimmt hat, kann es nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten im Bundesgesetzblatt ver- kündet werden. Dann tritt es sechs Monate nach der Verkündung in Kraft - also voraussichtlich Mitte bis Ende Dezember 2020. Das Gesetz wird dann für die Maklerverträge gelten, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden. Bestellerprinzip bei Mietwohnungen Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit knapp fünf Jahren das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige das Honorar bezahlen muss, der den Makler beauftragt. Zunächst war vorgesehen, auch Kauf und Verkauf von Immobilien mit einem solchen Bestellerprinzip beim Maklerhonorar auszustatten. Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens wurde diese Idee jedoch aufgegeben. Text: Maik Heitmann Auskunft vom Finanzamt Akteneinsicht gibt's nur ausnahmsweise Auch wenn das Finanzamt weder Tipps zum Ausfüllen der Steuererklärung noch Hilfen zum „Steuernsparen" liefert: Es ist nützlich, die Möglichkeiten zu kennen, die eine „Beratung" dort bringt. Meist sind die Infor- mationen, die das Finanzamt gibt, allerdings unver- bindlich. Eine Übersicht: Telefon, E-Mail oder persönlich - Sollten „einfache" Fragen bestehen, wie die nach der günstigsten Steu- erklasse, so kann das persönlich oder telefonisch beim Finanzbeamten erfragt werden. Dies Info ist schnell eingeholt und kostet nichts. Allerdings sind sie unverbindlich. Das gilt auch für Anfragen bei der Service-Hotline oder per E-Mail. Es kann jedoch pas- sieren, dass das Finanzamt später im Steuerbescheid von seiner Auskunft abweicht. Ändert sich nach einer solchen unverbindlichen Aus- kunft die Rechtslage, so darf das Finanzamt ebenfalls von seiner unverbindlichen Auskunft abweichen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Steuer- zahler einen Anspruch auf Einhaltung der Auskunft nicht haben. Es gebe keinen Vertrauensschutz. (AZ: XI R 30/09) Ebenso ist es, wenn die Finanzbehörde jahrelang etwas - beispielsweise bestimmte Kosten - anerkannt hat und das dann ändert. Allein eine andere Handhabe über Jahre hinweg schaffe keinen Vertrau- ensschutz. Dann muss genau hingeschaut werden. Hier kann es eine - wenn auch nicht garantierte - Aus- nahme geben: Erstrecken sich Aufwendungen über mehrere Jahre, so - sind sie einmal anerkannt - ist auch in den folgenden Jahren mit einer Anerkennung zu rechnen. Das kann zum Beispiel Abschreibungen betreffen. Die Anrufungsauskunft - Gibt es Fragen zur Lohnab- rechnung, so kann auch das „Betriebsstättenfinanz- amt" des Arbeitgebers kontaktiert werden. Die so genannte Lohnsteueranrufungsauskunft kann Infor- mationen beispielsweise zur steuerlichen Behand- lung des Firmenwagens bringen. Aber auch hier gilt 32 Unverbindlichkeit. Das Wohnsitefinanzamt muss später im Steuerbescheid nicht unbedingt dieselbe Meinung haben wie das Betriebsstättenfinanzamt. Die verbindliche Auskunft: Bei komplexen Sach- verhalten kann eine „verbindliche Auskunft" einge- holt werden. Privatleute machen davon eher selten Gebrauch. Oftmals geht es dabei um komplizierte Dinge, wie zum Beispiel um Fragen zu einer geplan- ten Firmen-Umstrukturierung. Die verbindliche Auskunft kostet Geld. Die Höhe der Gebühr richtet sich in erster Linie nach dem „Gegenstandswert". Diesen Wert bestimmt der Antragstelle selbst. Das Finanzamt wird sich in der Regel danach richten, wenn nicht der Gegenstandswert offensichtlich zu niedrig angesetzt wird, um Gebühren zu sparen. Beträgt der Gegenstandswert weniger als 10.000 Euro, so fällt keine Gebühr an. Sollte es nicht möglich sein, den Gegenstandswert zu ermitteln oder zu schätzen, so richtet sich die Gebühr nach der Bearbeitungszeit. Das Finanzamt verlangt 50 Euro je angefangene halbe Stunde Bearbeitungszeit. Dauert die Bearbei- tung weniger als zwei Stunden, erhebt das Finanzamt keine Gebühr. Die Gebühr wird für die Bearbeitung eines Antrags auf Erteilung einer verbindlichen Aus- kunft" erhoben. Es kann also sein, dass sie auch dann anfällt, wenn das Finanzamt keine Auskunft erteilt, den Antrag aber bearbeitet hat. Kein Recht auf Akteneinsicht - Weil sich in den Steuerakten nicht nur die Steuererklärungen und die Steuerbescheide befinden, sondern unter anderem auch amtsinterne Feststellungen, Telefonnotizen, behördeninterne Gutachten oder Kontrollmitteilun- gen, gibt es keinen generellen Anspruch auf Akten- eisicht. Das gilt auf jeden Fall für laufende Besteue- rungsverfahren und im Einspruchsverfahren. Einsicht gibt es erst, wenn es zu einer Klage vor dem Finanz- gericht kommen sollte. Aber: Das Finanzamt darf im Einzelfall,,nach seinem Ermessen" ausnahmsweise Akteneinsicht gewähren. Text: Maik Heitmann VERSICHERUNGSRECHT Autounfall/Kfz-Haftpflichtversicherung: Wer sich nicht anschnallt, leidet - auch finanziell - Schnallt sich ein Beifahrer in einem Auto nicht an, so kann ihn eine Mitschuld bei einem Unfall treffen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von den einzelnen Unfallumstän- den ab. Dabei sei nicht nur ausschlaggebend, so das Oberlandesgericht Rostock, welche Verletzungen angeschnallt nicht eingetreten wären. In dem kon- kreten Fall saẞ eine 16-jährige unangeschnallt auf dem Rücksitz. Der Fahrer fuhr 100 statt der erlaubten 80 km/h und kollidierte mit einem Baum. Ein weiterer Beifahrer starb - der Fahrer und die junge Frau wurden schwer verletzt, wobei die Mitfahrerin seitdem schwerbehindert ist und rund um die Uhr Betreuung benötigt. Sie erhielt von der Kfz-Haftpflichtversiche- rung des Fahrers ein Schmerzensgeld in Höhe von 30.000 Euro - ihre Forderung machte mehr als das Zehnfache aus. Außerdem forderte sie eine monat- liche Schmerzensgeldrente in Höhe von mindestens 500 Euro. Grundsätzlich sprach ihr das Gericht die Ansprüche zu - wenn auch nicht in der geforderten Höhe. Die Vorinstanz muss darüber nochmal ent- scheiden und darf nicht nur auf die Verletzungen abstellen, die angeschnallt wohl verhindert worden wären. Zum Beispiel müsse auch einfließen, dass der Anteil des Unfallverursachers zu berücksichtigen ist. Er hat die zulässige Geschwindigkeit von 80 km/h um mehr als 25 Prozent überschritten und eine Kurve geschnitten. (OLG Rostock, 5 U 55/17) Kfz-Kaskoversicherung: Lügt der Sohn, geht das auf Papas Kappe - Macht der Sohn eines Mannes mit einem über den Papa versicherten Auto einen Unfall unter Alkoholeinfluss und später falsche Angaben zu seinem Trinkverhalten, so liegt darin ein arglistiger Verstoß gegen Auskunfts- und Aufklärungspflichten des Versicherungsnehmers. Dass der Versicherte selbst (also der Vater) nichts von den "Lügen" seines Sohnes wusste, ändert nichts. Der Sohn tritt als "Wissenserklärungsvertreter" des Versicherten auf. Die Konsequenz des Verstoßes ist, dass die Versiche- rung "leistungsfrei" wird, also gar nicht zu bezahlen braucht. (OLG Köln, 9 U 204/13) 5689|30.08.2020 Der Komet