Der Komet 5635 – Seite 3

GründerZeiten 24: Recht und Verträge 11/2018 ARTIKEL Für klare Verhältnisse sorgen Fast alle Gründerinnen und Gründer* schließen auf dem Weg zum eigenen Unternehmen und danach Ver- träge ab: Mietverträge, Kaufverträge, Arbeitsverträge usw. Dabei sind sie für die getroffenen Vereinbarungen (mit) verantwortlich und nicht mehr wie Verbraucher im Zweifelsfalle durch Verbraucherschutzbestimmun- gen geschützt. Einige allgemeine Informationen rund um das Thema „Verträge" sind nachfolgend dargestellt. Besonderes Augenmerk liegt auf den häufigsten Ver- tragsarten - dem Gewerbemietvertrag und dem Kauf- vertrag. Insbesondere haben wir Informationen für den Fall zusammengestellt, dass bei der Abwicklung eines Kaufvertrags mal etwas schiefgeht. Die Ausführungen in dieser Ausgabe ersetzen weder eine genaue Einzel- fallprüfung noch eine juristische Beratung. Form und Gültigkeit ⋅ • • • . Ein Vertrag sollte enthalten: Vertragsparteien Vertragsgegenstand Laufzeit Kündigungsfristen Zahlungs- und Lieferbedingungen • Strafen bei Vertragsbruch Verträge können grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Das gilt z.B. für den Kauf von Dingen des täglichen Gebrauchs wie z. B. Büroma- schinen. Andere Verträge müssen immer schriftlich abgefasst werden, beispielsweise Teilzahlungsge- schäfte oder Verbraucherdarlehensverträge zwischen Unternehmen und Verbrauchern. Grundstücksüber- eignungen und Belastungen von Grundstücken müssen außerdem notariell beurkundet werden. Das betrifft auch gesellschaftsrechtliche Verträge (z.B. Gründung einer GmbH). Welche Verträge welcher Form bedürfen, ist gesetzlich festgelegt. Rechtsan- wälte und Notare können hierzu Auskunft geben. Geschlossene Verträge müssen eingehalten werden. Jeder Vertragspartner ist dafür verantwortlich, dass er die eingegangenen Verpflichtungen erfüllen kann. TIPP: Verträge sollten immer so geschlossen werden, dass Vertragsschluss und Vertragsinhalt nachge- wiesen werden können. Dazu kann der Vertrag z.B. schriftlich abgeschlossen werden. Gleichgestellt sind E-Mails mit qualifizierter elektronischer Sig- natur. Formfreie Verträge – beispielsweise einfache E-Mails oder mündliche Erklärungen - sind natürlich ebenfalls möglich. Allerdings ist der Nachweis im Streitfall, insbesondere bei rein mündlichen Verträ- gen, schlechter möglich. Gewerbemietvertrag Mit dem Büro oder der Werkstatt nimmt für Grün- der der Traum von der Selbständigkeit Gestalt an. Diese müssen sie in der Regel mieten. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es hier ein paar Besonderheiten. Mietdauer Mietverträge über Geschäftsräume müssen schriftlich abgefasst sein, wenn sie für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden. Ein mündlich abgeschlos- sener Gewerbemietvertrag ist zwar nicht unwirksam, er gilt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Damit kann der Vertrag frühestens zum Ablauf eines Vertragsjahres gekündigt werden. Das kann bei knapper Kasse ein Problem sein. Nutzung Üblicherweise wird im Mietvertrag die „Art des Betriebs" in einer Vereinbarung zum „vertragsgemä- Ben Gebrauch der Mietsache" genau beschrieben. Wenn sich im Verlauf der Mietzeit Betriebsände- rungen ergeben, muss also geprüft werden, ob die damit verbundenen Tätigkeiten mit dem im Vertrag Der Komet 5635|28.02.2019 aufgeführten Mietzweck noch übereinstimmen. Wenn nicht, sollte der Vertrag angepasst werden. Erlaubnis Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, sollten beim Abschluss eines Mietvertrags vor- sichtig sein: Wenn sie beispielsweise eine Gaststätte einrichten wollen, müssen sie dafür eine Gaststät- tenerlaubnis haben. Die wird nur erteilt, wenn die baurechtlichen, feuerpolizeilichen, lebensmittel- und hygienerechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Außerdem müssen die Unfall- und Arbeitsschutzbe- stimmungen eingehalten sein und der Nachweis über die bei der IHK absolvierte Unterrichtung vorliegen. Wer ausschließen will, dass er einen Mietvertrag abschließt, ohne die gemieteten Räume für seinen Zweck nutzen zu können, sollte eine „Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung" abschließen. Damit wird der Gewerbemietvertrag erst wirksam, wenn die notwendigen Erlaubnisse erteilt werden. Konkurrenz Bei Gewerbemietverträgen ist der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung verpflich- tet, dem Mieter keine Konkurrenz zu verschaffen, indem er andere Geschäftsräume auf dem gleichen Grundstück oder dem Nachbargrundstück an Kon- kurrenz-Unternehmen vermietet. Vor allem auch aus diesem Grund ist es empfehlenswert, den Mietzweck möglichst genau zu beschreiben. Miethöhe Anders als im Wohnraummietrecht gibt es im Gewer- beraummietrecht keine gesetzlichen Bestimmungen für Mietanpassungen. Mieter und Vermieter können vereinbaren, Mietanpassungen vorzusehen, wenn sich die Mietbedingungen ändern. Neben Staffelmietverein- barungen eignen sich hier bei langfristigen Mietverhält- nissen auch Gleitklauseln nach Maßgabe des Preisklau- selgesetzes. Dabei wird das Verhältnis von Miete und Kaufkraft immer wieder „geradegerückt". Eine gängige Möglichkeit, die Miete anzupassen, ist, einen neutralen Dritten die Miete neu festsetzen zu lassen. Das kann z.B. ein von der IHK bestellter Sachverständiger sein. Umsatzsteuer Mieten sind in der Regel umsatzsteuerfrei. Ein Ver- mieter kann aber unter bestimmten Voraussetzungen Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen, allerdings nur, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Der Mieter kann den Umsatzsteueranteil gegenüber dem Finanzamt geltend machen, wenn er seinerseits vorsteuerabzugsberechtigt ist. (Quelle und weitere Informationen: IHK Berlin) Kaufvertrag Kaufverträge sind für Gründer doppelt wichtig: als Käufer und Verkäufer. Theoretisch geht es beim Kaufrecht um alles Mögliche: neue und gebrauchte Gegenstände oder Werkstücke, Waren, Sachen, die noch herzustellen sind, außerdem Grundstücke und Immobilien, aber auch Rechte, z.B. an Marken oder Lizenzen. Es betrifft zudem nicht materielle Güter wie z.B. eine Werbeidee, eine Domain-Adresse oder eine Software oder sogar ganze Unternehmen. Nachfol- gend einige Informationen für den Fall, dass mit einer gekauften oder verkauften Sache etwas nicht stimmt. Reklamation Erhält der Käufer eine mangelhafte Sache, so kann er in jedem Fall reklamieren. Er hat einen so genannten verschuldensunabhängigen Anspruch auf Erfüllung. Das bedeutet: Er kann immer eine mangelfreie Sache verlangen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Verkäufer den Mangel verursacht hat oder ein ande- rer. Ein Mangel liegt dann vor, wenn • • die tatsächliche Beschaffenheit der Sache von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht die Sache von den Angaben in der Werbung oder auf der Verpackung abweicht (Ausnahmen möglich) • . die Sache durch den Verkäufer oder eine fehler- hafte Montageanleitung falsch montiert wurde der Verkäufer eine andere Sache oder eine zu geringe Menge geliefert hat Nacherfüllung Der Käufer einer mangelhaften Sache hat zunächst einen Anspruch auf Nacherfüllung. Damit ist gemeint, dass er eine mangelfreie Sache erhält (Umtausch) oder der Mangel beseitigt wird. Der Verkäufer hat jedoch das Recht, die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung zu verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Für die Nacherfüllung muss der Käufer dem Verkäufer eine Frist setzen. Die Kosten für die Nacherfüllung hat der Verkäufer zu tragen. Rücktritt Der Käufer kann in der Regel den Rücktritt vom Vertrag erklären (mündlich, besser schriftlich), wenn die Kaufsa- che einen erheblichen Mangel hat (was ggf. durch einen Sachverständigen festzustellen ist) und der Käufer eine Frist zur Nacherfüllung (Behebung des Mangels oder Neulieferung) gesetzt hat. Ein Rücktritt ist auch ohne Fristsetzung möglich, und zwar dann, wenn die Nacher- füllung unmöglich ist. Er kommt auch dann in Frage, wenn der Verkäufer beide Arten der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigert. Oder in dem Fall, dass die dem Käufer zustehende Art der Nacherfüllung fehlgeschlagen oder ihm nicht zuzumuten ist. Minderung des Kaufpreises Statt den Rücktritt zu erklären, kann der Käufer die Minderung des Kaufpreises erklären. Das bedeutet, dass der Käufer die (mangelhafte) Sache behalten darf, aber nur einen geringeren Kaufpreis schuldet. Dabei sind die Voraussetzungen für eine Minderung dieselben wie für einen Rücktritt. Allerdings kann der Käufer auch dann mindern, wenn der Mangel nur unerheblich ist. Die Höhe des Minderungsbetrags sollte ggf. ein Sachverständiger ermitteln. Schadenersatz oder Ersatz von Aufwendungen Ist eine Sache mangelhaft, hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz (über den Anspruch auf Nacherfüllung, Rücktritt vom Kaufvertrag oder Minderung des Kaufprei- ses hinaus). Dieser Schadenersatz kann statt der schad- haften Leistung gefordert werden oder auch dann, wenn die Leistung einen Schaden verursacht (z.B. einen Scha- den im Parkett, weil das gelieferte Regal aufgrund eines Mangels umgefallen ist). Anspruch auf Schadenersatz hat man, wenn der Verkäufer am Mangel der Kaufsache schuld ist, er also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Fahrlässig handelt, wer die im Geschäftsverkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Entscheidend ist also, was im Geschäftsverkehr üblich ist. Wertersatz Erhält der Käufer im Rahmen der Nacherfüllung eine neue mangelfreie Sache, kann der Verkäufer im Gegen- zug die Herausgabe der alten mangelhaften Sache ver- langen. Der Käufer muss dabei ein Entgelt für die Dauer der Nutzung entrichten und ggf. den Wert ersetzen, wenn die Herausgabe nicht mehr möglich ist. Gewährleistung Die genannten Rechte des Käufers und Pflichten des Verkäufers auf Nacherfüllung, Rücktritt usw. resultie- ren aus der gesetzlichen Verpflichtung für Händler, eine Gewährleistung für verkaufte Sachen zu über- nehmen. Diese Gewährleistungsansprüche kann ein Käufer nur gegenüber dem Verkäufer geltend machen, nicht gegenüber dem Hersteller einer Sache. Gewährleistungsfristen ⚫ für bewegliche Sachen ab Lieferung: zwei Jahre ⚫ für Arbeiten an einem Grundstück ab Übergabe: zwei, ggf. fünf Jahre • für Bauwerke/Materialien ab Abnahme: fünf Jahre ⚫ bei arglistiger Täuschung über einen Mangel ab Kenntnis: mindestens drei Jahre 3